商品房住宅地产 谋变”后调控时代”

　　自上世界80年代(价格 动态户型图论坛)起，“商品房”概念走入国人视野，成为中国社会经济改革开放的重要符号之一。30余年来，历经市场的大浪淘沙与政策的几轮调控，更多品牌地产企业开始放缓速度，以更稳步伐继续前行。

　　不管是刚刚落幕的十八届三中全会，还是已经进入实施阶段的“汉七条”，无不昭示着一个全新“后调控时代”来临。无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织都将发生巨大变化。

　　其中，对于这些正谋求改变的地产企业来说，到底是“投资机会”重要还是“投资趋势”重要?毫无疑问，机会固然不可忽视，但“趋势”更值得信赖。

　　单一至多元

　　“商品时代”到“产品时代”

　　过去的十余年间，国内地产市场可以用“狂飙猛进”来形容。

　　当年甚至有开发商豪言“像卖大白菜一样卖房子”，但显然，这样的时代正一去不复返。随着地产行业细分市场越来越丰富，零售商业、写字楼、工业地产和文化旅游地产等诸多业态开始出现，住宅作为投资品的稀缺性早已被打破。

　　对此，有专家表示，住宅的粗放“商品时代”正逐渐被淡化，住宅去投资化的趋势已经不可逆转。未来住宅地产虽然不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从单一的“商品时代”转为“产品时代”。

　　从布局湖北的诸多品牌地产企业的热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求;对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要;对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。

　　因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅，强调具有使用价值和附加价值的住宅产品。努力挖掘使用价值，提高使用效率，将成为未来国内住宅市场的重要正能量。

　　城镇化拉动

　　地产行业进入修复期

　　十八届三中全会《全面深化改革重大问题决定》之中，在土地改革、城镇化、养老问题、户籍改革等诸多方面均做出详细阐述，也引发对于地产市场未来走势预估。

　　其中，土地制度改革被认为是最大的政策红利，其所助推的新型城镇化将进一步释放当前的地产市场经济增长潜力。

　　从某种意义上说，城镇化已经成为新十年决策层拉动内需的主轴之一。城镇化带动大量农村人口进入城镇，带来消费需求的大幅增加，同时还产生庞大基础设施、公共服务设施以及住房建设投资等需求。

　　相关数据统计，在中国近十年年均10%的经济增长率之中，城镇化率贡献了近3个百分点。城镇化率每提高一个百分点，新增投资需求达6.6万亿元，带动消费增加1012亿元。

　　而这一巨大的内需动力，也被认为将带领此前曾备受市场与政策冲击的地产行业进入修复期。“新型城镇化将更加重视土地的利用效率、注重人口与产业对城镇化支撑，城市中存量集体建设用地入市将大大加快城市改造的进展，从而有利于防范房地产行业的泡沫和风险。”专家表示，“有关农业土地流转的改革政策则将释放更多的劳动力，从而推动人口城镇化，释放出巨大的刚需市场，引发对于未来市场走势的重新审视。”

　　这些，对于目前城镇化率已达51.8%，征程过半并继续快速前行的湖北来说，无疑又将是一次巨大的市场机遇。